胡‧说楼市|中美齐放水,新盘战场主宰后市发展

香港跟随美国减息后的首个周末,二手成交依然疲弱,但接下来的第二周,两个新盘的开售却打破了这一状况,因为售楼处出现了久违的万人空巷景象。英皇国际在跑马地的「ONE JARDINE'S LOOKOUT」及新地在元朗站的「The YOHO Hub II」均吸引大量人潮。市场人士形容楼市迎来小阳春,情况是否真是这样呢?

首先,我们要认清一点,传媒拍到售楼处人山人海,未必真正代表楼市大旺。「ONE JARDINE'S LOOKOUT」累计收到大约2,000个认购登记,以首批85个单位计算,超额22倍。若每位买家最多提交两票,扣除发水因素,意味着约有1,000人希望认购这个楼盘。

之所以出现人山人海,乃因「ONE JARDINE'S LOOKOUT」改变了以往新盘的销售手法,要求所有準买家同一时间在售楼处集合,抽籤后即场销售。结果包括亲友与地产代理在内,短时间内大量人涌至售楼处,形成了人山人海的效应,成为了推动销情的「人肉布景板」。

这种做法与以往新盘在截票后、开售前一天进行抽籤并公布结果不同。因若手持后号的準买家,知道拣楼机率极低,通常选择不出席;今次手法则逼使所有入票的买家同时到场,某程度上是一种营销造势策略。

但撇除以上因素,减息后开售的两个楼盘,初步销情亦交出理想表现。跑马地「ONE JARDINE'S LOOKOUT」以区内七年新低的价格开售,结果85个单位连同招标单位,共售出95个,佔全盘123个单位的77%。

「The YOHO Hub II」共收到4,300个登记,推售第六座120个单位,售价较上一期低28%。虽然首日未能完全售罄,但累计售出114个单位,佔首批货源的约95%。

实际成交显示,在目前市况下,当价格降至一定水平,市场有一定数量的买家接纳。未来楼价能否稳定,需观察这波购买力消化后的市场承接力,尤其是新地「天玺 ‧ 天」的销售表现。同时,新地在「天玺 ‧ 天」首轮推出后,价格会如何调整,以及下一个新盘的定价策略,均是重要参考。

今日的情况与二月时全面撤辣也有相似之处。虽然减息如同撤辣般有利楼市回稳,但面对十万伙供应压力,当中超过80%为即售现楼及楼花余货。发展商需要把握时机清货套现,若未能减磅至合理水平,能否维持此次降幅推售,是减息成效的真正考验。

还有一点是,二月全面撤辣时,发展商尚未打起价格战,但随着后来的新盘逐个劈价,近年购买新盘的买家由平手变输钱,乃至最悲观的负资产,换楼购买力也因而消散,这直接影响后续的购买力。

不过,与二月全面撤辣不同的是,今次美国公布减息后一周,中央政府多个部委大规模放水救市,包括降息降準及资金注入内地股市及楼市,政策与往常的去槓桿完全相反,超出市场预期,刺激本港股市成交额连日创历史新高。在财富效应与热钱推动下,能否进一步刺激楼市交投,也是未来楼市发展的重要指标。

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