【新闻点评】F单位连环挞订事件

黄竹坑新盘「扬海」其中一座的22楼F室单位,今年内录得三次「挞订」。(资料图片)

「连环错爱,有谁够我不幸?」楼市走势波谲云诡,成交挞订已不算新闻。不过,黄竹坑新盘「扬海」有一个22楼F室单位,今年之内连环录得三次挞订,就颇为令人出奇。根据该三宗交易日期,恰好反映近年楼市三个关键转捩点,亦意味发展商单是「杀订」便获得数百万元收入。但无论如何,挞订绝对不是各方乐见的现象,尤其是买方「苦主」肯定损失不菲。随着美国减息及中国「救市」揭幕,业界期望明年楼市稳定下来,有助减少「错爱」惨剧。

黄竹坑扬海惨成重灾区

涉事单位来自嘉里建设(0683.HK)牵头发展的黄竹坑新盘扬海,该屋苑本身属于港铁站上盖港岛南岸第2期项目,共设4座,早于2021年9月开始销售。扬海合共提供约600伙单位,至今已售出约580伙;但该盘单计今年上半年已录得40多宗挞订个案,冠绝全港新盘,佔所有一手项目期内挞订宗数(约300宗)约15%,故被业界人士形容为「挞订重灾区」之一。

「三连挞」单位为扬海1B座22楼F室,实用面积464方呎,属两房间隔。该单位最早在2021年9月以1628万元首次卖出,平均呎价达3.5万元。当时本港楼价仍处历史高位,中原指数高企于190点水平。而港岛南岸项目作为「南区」罕见大型新盘,兼享港铁南港岛线「两站到金钟」(车程只需5分钟)地理优势,其一期晋环(由路劲基建和中国平安合作发展)及二期扬海分别于2021年4月及9月开售,儘管平均折实呎价逾3万元,仍大受市场欢迎;既有不少医生、律师等专业人士买家追捧,亦不乏「西饼客」一次过购入多伙单位作投资用途。

然而,本港楼市恰好在2021年第四季见顶转势,随后逐步下滑。及至今年1月10日,成交纪录册显示上述F室单位录得首次挞订。发展商随即把该单位收回重售,并于同月15日再次卖出,成交价为1318万元,较2021年首次出售(1628万元)减价约19%,平均呎价降至2.8万元。

值得留意的是,长实(1113.HK)于今年首季部署推售作为港岛南岸项目第三期的Blue Coast,并在3月份公布首张价单,首批138伙单位折实平均呎价仅2.2万元,较港岛南岸前两期项目(晋环及扬海)折让接近三成,故被称为「深水炸弹」,导致晋环及扬海买家全部「坐艇」,兼且面临「上会难」(银行估价下调导致按揭额不足,买家须筹集额外现金以完成交易)。与此同时,在今年首季,中原指数已降至约165点水平,较2021年第四季高位(190点)回落逾13%。正是在此背景下,上述F室单位上演「第一挞」。

港島南岸項目第三期的Blue Coast。港岛南岸项目第三期的Blue Coast。

《施政》「甜招」力度有限

时隔约半年,直到本月9日,成交纪录册显示该单位出现「第二挞」,买卖合约已被终止。发展商随即又一次把单位收回重售,并于同月13日再次卖出,成交价为1298万元,较1月份售价略降约2.2%。当时的背景是本港楼价在半年间进一步下滑,中原指数跌穿140点水平;但随着美国减息及中国「救市」揭幕,股市掀起狂潮,楼价亦似有喘定迹象,市场同时期望《施政报告》会有「甜招」支撑楼市。因此,该F室单位在短短5日内先是被挞订,继而重新售出,可视之为「有人辞官归故里,有人漏夜赶科场」,反映市场持份者的展望分歧。

然而,某程度上「祸不单行」,在《施政报告》宣读后的本月18日(上周五),成交纪录册显示该单位最新状况为「签订临时买卖合约后交易再未有进展」,意味买家未有在一周限期内「落大订」并签署正式买卖合约,引致「第三挞」;该买家料会损失5%「细订」(临时订金),即约65万元。据业界估计,不排除有人「落细注」,预期中央政府及香港特区政府进一步「放大招」救市;岂料内地政府后来多场「救市记者会」被视为令人失望,特首李家超《施政报告》「加甜」力度亦非常有限,故相关投资者趁早「斩缆」认输离场。

楼市缩影 博反弹押错注

总括而言,上述遭遇「连环不幸事件」的F室单位,亦可说是本港楼市走势的缩影;近年楼价基本上持续向下,但期间偶尔浮现「已见底」及「博反弹」憧憬,导致更多「苦主」押错注。在「三连挞」过程中,至少造成四个输家,包括损失订金的三个不同买家;此外,发展商虽然「杀」了两份大订和一份细订,料已收到300多万元现金,但现在仍面临重售难题,同时不免担心货尾销售情况,以及会否爆发更多挞订个案。

讲到底,没人希望看到挞订事件发生,尤其是对于买方「苦主」,所损失的恐怕是多年积蓄血汗钱。地产业界期望2025年楼市能够真正稳定下来,减少挞订惨剧上演。可是屋漏偏逢连夜雨,长实Blue Coast II首批单位刚于周末开售,折实平均呎价约2.15万元,与上期相若,但今趟未能「一Q清枱」,仅沽出约75%推售单位。这似乎反映楼价暂难谈得上触底,再加上美国总统大选、中国经济形势等变数,明年楼市不确定性仍然很大,「挞订潮」恐将延续,且看该个F室单位会否出现「第四挞」。

高天佑

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