股市风云乍现，本港楼市却暂时未见起色，数以万计地产代理面临「冇单开」，唯有专注于租务交易，务求「密食当三番」。其中，除了内地学生来港租屋，豪宅区租务市场近期也颇为畅旺，既关乎部分海外金融专才「回流香江」，亦涉及个别地标级名厦趁着建筑业市淡进行大维修，促使长期租客搵屋搬，在中半山、浅水湾等豪宅区掀起「大迁徙」。

据港岛半山及南区的地产经纪透露，近期豪宅买卖交易持续淡静，放盘业主和潜在买家的价格分歧未见收窄，双方都在观望美国减息和中国救市对后市走势的影响。据中原统计资料，整个中半山区域在8月份仅录得8宗买卖，来自帝景园、腾皇居、地利根德阁等，较7月份（18宗）减少逾50%，导致该区经纪「开单难」。

买卖淡静 租务畅旺

与此同时，港岛豪宅区租务市场却转趋畅旺，例如中原和美联8月份在南区（包括浅水湾、大潭、赤柱等）合计促成30多宗租务成交，较7月份急增逾100%，单计阳明山庄和红山半岛已分别有7宗和6宗交易。

据了解，近期豪宅区租务炽热主要有两大原因。首先是在中央政府祭出「连环拳」救市之前，自从三中全会7月份闭幕后，当局已不断重申坚持改革和开放，持续释放支持经济发展讯号，促使部分外资率先嗅到风向变化，对中国市场的展望出现边际改善。因此，有些金融机构继此前两三年裁减人手后，近月陆续安排中高层员工从海外返回香港办公室，当中不乏从新加坡、日本等地「回流」，带动豪宅区租务需求回升。

然而，儘管海外金融专才「回归」，但中港市场前景始终未明朗，相关金融机构的住屋津贴「毕直」（housing allowance budget）较2019年之前普遍收紧，导致该些专才的住屋需求也出现「消费降级」趋势。根据第一太平戴维斯最新报告，不少金融业管理层及专业人士在疫情前的住屋月租预算达8万至10万元，现时下降到3万至5万元。随着预算减少，他们若想维持一定的居住面积及质素，就可能要从中半山搬到南区，甚或过海迁往九龙站上盖豪宅。

买楼移民香港未必放行

话说该计划自3月份启动以来，暂时已接获逾500宗申请，由于投资额门槛达3000万元，申请者全皆相当「叠水」；政府估计，该批申请至少将为本港带来150亿元投资额。

然而，鉴于该计划的合资格投资对象只涵盖股票、债券、基金及工商物业，不包括住宅，申请者抵港后普遍倾向于租楼，没啥意愿花钱买楼。因此，地产业界人士建议特首把住宅纳入投资範围，届时该批有钱人将会更有兴趣买楼自住，有助带动豪宅市场复甦。

不过，从港府角度出发，当局的房屋政策旨在促进楼市健康发展、协助大众安居乐业，豪宅市场并非重点扶持对象。「新资本投资者入境计划」当初之所以排除住宅投资，正是为了避免外来资金扰乱本地住宅市场，所以特首在这方面未必会考虑鬆绑。

讲到底，豪宅市道向来是本港经济冷暖的风向标之一。中央这轮「连环拳」救市效果倘能持续，刺激中港股市持续高涨、IPO生意回暖，不少人身家获得丰厚进账，将可望从山脚「升呢」到半山、南区甚至山顶，实现住屋阶级上流，带动豪宅区住户圈再一次大洗牌。

高天佑