施政报告公布多项楼市措施后，带动周末一二手成交上升，但有分析认为此份报告没有提出政策托市，对提振楼市作用有限。然而，大家别看轻今次所推出的新措施，笔者同大家计计数就知新措施威力有多大。

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如大家细心了解一下是次放宽措施其实与首置人士基本上没有太大关係，金管局这次安排完全是针对物业投资者而设的，目的是鼓励及推动投资者入市。以往住宅的成交比例，一般来说，用家、投资者、非本地居民为 7：2：1，如果市场没有投资者而单靠用家是撑不起整个楼市的，须知若要楼市企稳，首先必须做的是要谷起成交量，新措施相信就是要引导更多投资者入市增加成交，从而带动整体气氛令更多用家入市。

物业投资者入市前会有三方面考虑，投资成本、借贷能力、投资回报。首先，今年2月政府在财政预算案撤销所有辣税，包括新住宅印花税（NRSD）及额外印花税（SSD），将投资成本大大降低。而今次施政报告推出的其中两项措施就是「不论物业是否自用，按揭成数上限一律为七成」及「取消按揭申请人在申请按揭时如有其他按揭物业作出借贷和担保，需调低按揭成数一成的要求」。做得投资者唔多唔少都会有按揭贷款在身，以往如想买层600万嘅楼投资收租，按揭成数最多只能承造五成即借到300万（非自用物业减一成，有按揭在身再减多一成），但新措施推出后，他可以即时借到七成即420万，投资成本足足降低120万。

在借贷能力方面，另外两项新措施「非自住物业的《供款与入息比率》上限一律五成，与自用物业上限看齐」及「取消按揭申请人在申请按揭时如有其他按揭物业作出借贷和担保，《供款与入息比率》调低一成的要求」。如你已有自住楼又想买多层楼收租的话，以往你的《供款与入息比率》只得三成(非自住物业及有按揭在身各减一成)，新措施推出后上限调升至五成。举例如家庭每月入息是10万的话，以P-1.75%、30年供款计算，新措施推出前，现有及新买的物业按揭总贷款额上限是638万，但在新措施下，今天两层楼合共就可以借到1,063万，足足可以借多425万，大大增强了你的借贷能力。

以往就算你家庭每月入息有10万元，你都未必有足够的借贷能力买多层楼，但今天同一份入息，你只要有180万首期，之后就可以向银行借多420万，买多一层600万嘅楼收租。

至于决定投资者会否入市的关键就是投资回报，现今有三个重要因素影响着投资物业的升值能力及租金回报。

1)未来美国利率走势，如非政治因素影响，美国将会在未来两年持续减息，随着定存利率下降，相信现在存放在定存的资金部份将会流入楼市。

2)内地和香港经济增长，自中央出大招后，整体投资市场气氛改善，相信亦会带动实体经济逐步向好。

3)外来人口流入本港，自政府推出多项专才计划及增加非本地生大学学额后，租务需求大增令租金不断上升，相信在未来一年这个情况仍会持续。如以上三项数据都持续向好的话，估计投资者将会陆续入市，令住宅市场趋向「止跌回稳」甚至逐步回升的可能。

叶景强

本栏隔周三刊出